成都，麓湖丽世缦华新取证25.8万/㎡！太刺激了！前几天听说海耀接近清盘，贝壳也卖得飞起。2026年的成都豪宅真的太疯狂了。截至5月25号，成都2000万+新房认购接近160套，比2025年全年销售套数的总额还多。无独有偶，2026年杭州总价2000万以上的新房前四个月签约了260多套，也已近2025年的一半。在过去的4月，上海总价3000万以上新房住宅月成交146套，成交量环比上升10.6%，同比上升65.9%，成交套均总价约为4561万元，环比上升11.7%。（数据来源同策研究院）2026年前4个月，深圳总价5000万以上的豪宅成交162套，是2025年全年的18倍，上周中信信悦湾和观潮府两大豪宅同时开盘即售罄。（数据来源克尔瑞）2025年，广州楼市一片衰声，但是保利面粉厂项目开盘卖了106亿，单盘3000万以上成交套数和金额超广州全年总量。过去的十几个月，成都豪宅，乃至全国豪宅都卖疯了，而且有越来越疯的态势！有人欢喜有人愁。在这些城市共襄豪宅盛世，各大媒体一片“豪”叫的时候。合肥、南宁、郑州、重庆、武汉等等一些热门省会城市依然声音平平。搜索“某某城市楼市”词条，清一色的“供地新低”“降价潮”“房企亏损”“楼市企稳”……各房地产媒体透漏着一种淡淡的辛酸。在中国房地产风风火火发展的几十年时间里，房地产最大的价值，不只是居住价值，更具备财务价值。越是高端，越是到楼市的动荡期，房子的财务价值、资产价值越明显。对于中国的大多数省会城市而言，资产可以分为三类——“国家级资产”“区域资产”“自己的资产”。字面意思很好理解，有些房子是全国人民买的，有些房子能够引起一个区域的人向往，有些城市的房子只对自己城市的人有吸引力。不同的分类，导致各个城市的楼市呈现不同的结局。
本周柳叶刀将全国的资产进行分类。严正声明，我们摆事实，没有地域黑。全文共9043字，深度阅读需要18分钟
一、定义：什么叫国家级资产
二、争议：三种城市的资产之间的差异
三、标准：国家级资产的两个硬指标
四、老朱有话说
中国目前拥有国家级资产的城市有6个，分别是北京，上海，广州，深圳，杭州，成都。
这样的认定，并不是简单以城市级别、房价高低来定义，而是依托国家顶层战略布局，汇聚全国顶尖稀缺资源，能够跨越经济周期、穿越楼市牛熊，被全国高净值圈层一致认可的城市核心不动产，具备三大不可替代核心属性。
1、资产的强安全性和保值性
2015年至2020年是全国楼市的大牛市，以这个上涨周期为例，看核心城市的核心资产涨幅与全国楼市涨幅的对比。- 全国住宅均价累计涨幅约45%；数据来源：国家统计局、安居客、中指研究院
- 深圳核心区（南山、前海）二手房涨幅190%+，单价从 4 万涨到9 万 +；
- 上海陆家嘴、黄浦滨江大平层涨幅100%+，单价从 6 万涨到了12 万 +；
- 北京西城、海淀学区房涨幅120%+，80㎡学区房从 400 万涨到了900 万 +；
- 广州珠江新城涨幅140%+，单价从约 5 万涨到 12 万，稀缺户型破20 万 ；
- 成都金融城、麓湖涨幅120%+，单价从 1.8 万涨到了4 万 +；
- 杭州钱江新城、未来科技城涨幅130%+，单价从 2.5 万涨到了5.8 万 +；
在上涨周期，这些资产不是随全国的均涨幅“跟涨”，而是一骑绝尘，涨得比大多数城市的房产多得多，成为全国楼市涨幅的风向标，提振楼市的信心。在2021年至今全国楼市的下调周期，以相关城市开盘总价1000万的豪宅为样本，和现在的房价做一轮对比。- 南宁：凯旋1号、万科瑧山悦，开盘价格1000万+，现在贝壳二手房约700万
- 昆明：俊发逸天峰，开盘价格800万起，现在贝壳二手房最低挂价450万
- 重庆：长嘉汇·两江峯、万科锦绣滨江，挂牌价均在500万左右
这些城市在上行周期红极一时的城市顶豪，到了下行周期，价格普遍下滑了30%-40%。核心区域均价降幅远低于全国二手房的平均跌幅。（区域均价只能搜索近三年）。- 上海陆家嘴、黄埔滨江，最高季度均价12.62万，当前季度11.57万，跌幅8.4%（数据来源贝壳）
- 成都金融城，最高季度均价5.55万，最低季度均价5.15万，跌幅1%（数据来源贝壳）
- 杭州钱江新城，最高均价5.35万，最低季度均价4.36万，跌幅约20%。（数据来源杭房数研）
热门豪宅更是抗打：
综上：国家级资产的保值逻辑，从来不是“抗跌” 那么简单，而是涨时领涨、跌时抗跌的双重定价权。
国家级资产扎根的城市，当然拥有也代表着国内城市生活发展最高水准。这也包含着气候宜居，顶级配套和人文包容三个方面的内容。
“宜居”这个话题对于可以全国选房的有钱人来说至关重要，关系人的最基本生活水平和居住舒适度。北上广深杭成这六个城市，在基本生活层面，对全国大多数的人来说均比较友好，印象中没有一个城市出过极端天气不适居住的新闻。这一先天条件也让很多本身资源不错的城市，让全国的顶级富人望而却步。
顶级配套——
全国各地的有钱人会买三亚，三亚的顶级海景别墅也很贵，但是不能称之为国家级资产。国家级资产一定能够就近享受国家级的生活配套。北上广深杭成这六座城市，均集齐了顶尖教育、王牌医疗、高端商业、国际社交等全维度优质资源，在这六座城市生活就代表有机会享受目前国内最先进的生活配套和生活方式。
——北上广杭成，每一座城市均有全国知名的高校，且高校数量列全国前茅。北京共92所高校，69所本科，26所211，8所985。上海共69所高校，40所本科，6所211，4所985。广州84所高校，40所本科，4所985，7所211（含异地校区）成都66所高校，30所本科，2所985，5所211杭州共47所高校，30所本科，1所211、985工程院校。深圳虽高校底蕴不及前五个城市，但是但教育投入大、发展速度快，国际学校数量仅次于上海，对有钱人来说同样拥有莫大的吸引力。当然南京、武汉等城市也是高校聚集，除了前面我们也阐释过天气常年霸榜“火炉”，让有钱人望而却步之外，后面我们会有详细的论述。六个城市均有全国排名靠前的三甲医院，专科龙头医院。在家门口就能解决各种健康问题，医疗技术和医疗设备水平均是普通城市，尤其是三四线城市根本比不了的。北京的协和、301，上海的瑞金、华山、仁济；广州的中大附一；杭州的浙大附一、附二；成都的华西，每一个医院的名字报出来均是全国驰名。医疗和教育是决定品质生活的底限，那么高端商业和商务就是决定顶级生活的上限。一个城市的物业保值不是对普通人基础生活的吸附力，而是对富人生活的吸附力。- 五星级酒店：一座城市落地的国际顶级五星级酒店数量越多，意味着这座城市被全球顶级圈层认可的程度越深，具备承接国家级外事会晤、顶级商务宴请的资格。所以一个地区的五星级酒店数量，一定程度上代表着这个地区的高级商业/商务发达水平。
全国五星级酒店数量排行榜上，这六个城市占据前7（第三名为重庆），国际级生活水平不言而喻。- 高端商业：这个对富人的生活最有吸附力，所以是最能拉开北上广深杭成与其他城市差异的因素。
——北京SKP常年稳居全国商场营业额第一，国贸、王府井、三里屯均全国驰名，每年拿下的全球奢牌首店、旗舰店、限定店数量常年全国第一。——上海是全国奢牌最全、新品最多、高端客群最集中的城市。恒隆广场、陆家嘴中心、前滩太古里、南京西路商圈集群。每年的国际大牌全国首店、亚洲首店、全球限定首发，一半以上落地上海，是中国高端消费的绝对风向标。——广州太古汇、天河城，深圳罗湖万象城（深圳还有特定距离香港很近的优势）、成都太古里IFS，杭州万象城，银泰in77等，每一个城市都有全国能排得上号的高端商业，对富人有绝对的吸附力。以成都为例，明星，名人出现在太古里IFS的新闻屡见不鲜，足以说明高端商业对富人的吸引。- 会展水平：为什么必须谈到会展水平？不说会展会议带来的经济效益，会展会议的数量更多的是反映一个城市的经济实力、产业基础、基础设施、开放程度、服务业水平等维度的优势和发展水平。
这六个城市在会展水平上也名列全国前列，均形成了特定的展会品牌。北京：常年落地国家级峰会、全球行业论坛、国际文化交流大会，高端外事、商务、学术交流频次冠绝全国。上海：中国国际进口博览会、上海国际电影节、上海时装周、全球金融峰会等广州：广交会是中国历史最久、规模最大、层级最高的外贸展会，中国外贸的晴雨表。深圳：常国际科创博览会、人工智能峰会、新能源产业大会等顶级行业展会。北上广深杭成这六座国家级资产城市，靠着顶级五星级酒店的国际认可度、顶奢商圈的消费统治力、高频次的国际商务会展，这是国家级生活顶配的硬性门槛，富人生活必备的要素。
文化自信与包容——
这个话题在网上吵翻了天，也有很多争议。但是这几个城市确实是全国对外来人口包容度最高的城市。毫无争议，深圳是全国最包容的城市，因为“来了就是深圳人”其余五个城市的包容性也一定是全国前列，从以下几个方面可以佐证：除了广州的粤语壁垒比较严重，发音和普通话上有较大的差异，其余几个城市在语言上比较包容。北京是官话。上海、杭州、成都，虽然有自己的方言，但使用范围比较小，普通话普及率较高。比如在成都，即使是普通话不标准的出租车司机，当听到外地口音的时候，也会自动转成椒盐味的普通话。比起语言、饮食的表层包容，真正能留住人才、留住财富的，是城市规则层面的包容。北京、上海可能政策比较苛刻，也是因为已经人员爆仓，城市的承载能力不足，但是对于高端人才和资本的引进政策堪称全国之最。广深杭成在人才引进政策，招商引资等层面也特别友好，营商环境口碑名列全国前茅。在生活层面，办事逻辑也非常清晰不问籍贯、不问出身、只看价值、只凭规则办事，且快速响应。以成都为例，12345平台和热线对每一个在成都工作和生活的人都美好。从不停被黑的“成华区家长”，到火遍全球的“7小时修路事件”，无一不说明了成都12345的不问缘由，有问必答，有求必应和快速响应。浙江的“浙里办”和广州的“粤省事”也在网上有口皆碑。规则透明、机会公平、政策包容，外地人敢来、能人敢闯、富人敢留。北京作为整个北方的中心，北方饮食体系差异性不大，河北、河南甚至山东部分地区几乎饮食互通。且本身北京有北京烤鸭等被全国人民公认的美食。以及作为首都，汇集了各国的高端料理和地方菜系，对于生活品质要求较高的有钱人，在这里享受生活，让自己的财富变得特别具体。上海作为国际化都市，饮食包容性极强，从本帮菜到全球顶级米其林餐厅、小众特色料理，再到各地特色小吃，既有都市化的高端感，又有亲民的烟火气。成都、广州自不用多说，全国最知名的两大美食之都。杭州和深圳，也因为包容和全国化，成为全国汇集各地地方菜系品类最多的两个城市。北京和上海作为国家的首都和国家的门面城市自不用多说。不止全国各地，全球各地的富人到中国首选即是这两个城市。从2005年到2025年这十年的时间里，全国净流入人口数量排名前四的城市是：第一深圳，约1200万，第二成都，约850万，第三广州，约770万，第四杭州约650万。数据来源《第一财经》
3、拥有国家级的机会
天时的宜居、地利的顶配、人和的包容，这些都是一座城市的“生活底色”。但真正决定一座城市资产能不能长期升值、能不能穿越周期、能不能留住年轻人和富人的，只有一个核心：产业机会。
房子的价值，从来不是钢筋水泥的价值，而是城市未来的价值，是产业持续造血、人才持续流入、财富持续沉淀的价值。这六座城市最硬核的底气就是：每一座都有国家级定位的核心产业，每一座都有高收入、高增长、抗周期的优质岗位，每一座都能持续创造新财富、新机会。- 北京：作为首都，拥有全国最顶级的总部经济+硬核科创+高端金融，做的是全国产业链最顶端、利润最高、门槛最高的生意。
知名企业：百度、字节跳动、小米、联想、商汤科技、寒武纪等科技巨头，全国绝大多数央企总部、金融总部、顶级投行机构- 上海：上海是全国唯一的“全能型产业城市”，没有短板、没有盲区，高端服务业、硬核制造业、前沿科创产业全部做到全国顶尖，是真正的遍地黄金、处处有机会。
上海聚集了全国数量最多的跨国企业地区总部、外资研发中心。记得有一次和大佬们开会，讨论上海和成都的差异。一直认为，上海的有钱人真的全是“智富”。- 广州：广州太低调了！它是全国产业底盘最稳、就业最扎实、普通人容错率最高的城市。
AI给了我一个核心数据：广州是全国唯一拥有31个制造业大类的城市，没有之一。它不靠虚拟经济炒作，不靠单一风口红利，靠的是完整、扎实、全覆盖的实体经济底盘。目前已经培育出4个国家级先进制造业集群、2个国家级战略性新兴产业集群，专精特新企业数量超480家，产业韧性拉满，就业机会拉满。- 深圳：如果说北京拼圈层、上海拼资源，那深圳就是拼实干、拼能力、拼增量，是全国年轻人逆袭概率最高的城市。
深圳的产业赛道，全部是当下最火、增长最快、薪资最高的硬核朝阳行业：人工智能、半导体芯片、新能源汽车、智能硬件、互联网科技、高端科创制造。- 杭州：杭州是全国独一无二的“数字经济标杆城市”，走出了一条民营科创、数字产业带动全民致富的独特道路，也是全国民营富豪、年轻互联网人才最扎堆的城市。
数据最能说明实力：杭州连续多年人才净流入率全国第一。- 成都：在整个西南片区，成都是唯一的国家级产业中心，没有之一。重庆、西安、昆明等西部城市，产业能级、岗位质量、薪资水平，都和成都存在断层差距。
成都的核心产业布局全面且硬核：电子信息、高端装备制造、生物医药、新能源、文创产业、数字经济六大核心赛道全面发力，拥有全国顶尖的电子信息产业链，聚集了大量国家级科创平台、头部企业区域总部。
像武汉、南京、厦门、苏州、天津等城市，气候条件、配套和产业机会虽不像以上六个城市那么完备，但瑕不掩瑜，不能武断的把这些城市的顶级资产踢出国家级资产的行列。实际上，现实更残酷：以国内目前的省会城市和个别知名城市为目标，城市的顶级资产可以分为三类“国家级资产”、“区域级资产”“自己的资产”。这三类资产的划分，最核心的话题并不是基础生活的吸附力，而是对富人生活的吸附力。上海、北京，毋庸置疑，对全国有钱人的吸附能力无人能及。一个富人去北京、上海自己或者为二代买资产，合情合理，不用向任何人解释。深圳是全中国造富最快和国际化程度最高的城市之一，完整产业链、高效资本与开放政策，富人来此既能赚更多钱，又能享受最前沿的生活，能够吸引全中国的富人。杭州，虽然对周边省市的富人吸附能力较弱。但是浙江省作为民营经济最发达的身份，杭州本身作为数字经济全国的领头羊，造富能力一流。仅是省内即能够为杭州的豪宅兜底。广州，“南下打工”的第一目的地，本省省内各地州均比较富庶，同时对湖南、湖北、广西，贵州，江西、福建南部有绝对的吸引力。成都虽然地处西南地带，但一直以来是“新西兰”富人的首选，随着近几年的不断发展，除了“新西兰”，西南四省、陕西以及河南的富人均开始向成都聚拢。说白了，这些城市对全国或者大片地区都有较强的吸附力。一个西藏的富豪，二代到成都读书，花1500万买下伊泰天骄的二手房，没有任何违和感。但是一个苏州的有钱人，因为各种原因举家搬到南京，他可能要跟周围所有的人解释。西宁能够拥有区域级资产的原因在于作为省会城市在青海省内绝对的首位度。2025年青海省GDP4121.84亿元，数据来源：青海省统计局发布的《2025年青海省国民经济和社会发展统计公报》。而西宁市的GDP 达 1914.8 亿元，占青海全省总量近50%，而省内第二梯队的海东市 GDP 仅为西宁的 32%，其余州县经济体量更难企及。这种断层不仅体现在GDP 数字上，更体现在城市建设维度的差距：西宁以全省 1% 的面积，承载 41.8% 的人口、90% 的科研机构、83% 的高校与全部三甲医院（数据来源：西宁市人民政府官网），是青海唯一具备现代化都市形态的城市。这种差异让西宁的城市核心资产并不像国家级资产那么有全国影响力，但是能够在省内拥有无可替代的核心地位，绝对是不可忽视的区域级价值高地，能够吸附大西北片区的富人入手。按照西宁的逻辑，还有其它三个城市，我们认为拥有区域级资产价值，分别是兰州、郑州和银川。在省内拥有绝对的GDP、城市建设领先，因此对本省的富人拥有吸附力。这类型的城市最核心的问题在于省内的首位度不足，城市自信不够。作为山东的省会城市，在经济与城市竞争力上长期被青岛压制。2025 年青岛 GDP 是 17560.67 亿元，济南为 14210 亿元，总量相差超 3300 亿元。在高端房产板块，青岛的顶级豪宅依托一线海景，亿级房产，单价10W+屡见不鲜，而济南的顶级豪宅单价5万已经凤毛麟角。这样的逻辑下，全国还有很多省会城市的资产只能是自己的资产。贵州是著名的各自为王省份，各州有自己的首府，贵阳经济与第二的遵义没有绝对性的差异，一个遵义人并不以在贵阳有房为荣。全国著名的散装江苏。一个苏州人并不会因为在南京有房而自豪。类似对比有福州与厦门，昆明与大理，海口与三亚，沈阳与大连，石家庄与唐山，呼和浩特和鄂尔多斯等。除此之外，还有一些省会城市因为靠近经济更发达的城市而被其它省份吸引，如安徽的富人，上海和江苏发达城市的吸引力就比合肥大很多。
一旦一个房产进入国家级资产的目录，这个房子即可以保值很长的时间。当然，城市的基本面只是拥有国家级资产最基本的支撑。也就是说，这个城市拥有国家级资产和这个城市的刚需没有任何关系。以成都为例，在未来成都的房子可能会截然不同的分成两类——属于成都人的房子和属于中国人的房子。区分在于能够成为国家级资产，还拥有两个硬指标即国家级的产品标准和城市的一级资源。城市的一级资源包含两个层面的内容，一个是绝对的中心，一个是不可复制的资源。每个城市都有自己绝对的中心，全国耳熟能详。上海的陆家嘴、深圳的前海，广州的珠江新城，成都的金融城。这些中心都是举城资源倾斜，经过多年沉淀而来的封面。城市的政务，金融，商务，高端配套都围绕这些地方聚合，是全城财富与资源的终极汇聚地，具备极强的抗跌性与统治力。本身拥有绝对财富的人，当然要享受城市的封面。第二个是不可复制的资源，如杭州的西湖，成都的望江公园-九眼桥、麓湖等。这些资源不可复制，且是全国对城市知名资产的认知，一个富人在这些地方有房子，同样不用向任何人解释。一个江西的富人，在杭州买了一套豪宅，向他的合作方介绍时，说资产的地方在西湖边上，比凤起路上更容易让人听懂和觉得有实力。一个贵州的顶级富人，在成都买下了D10望江，跟他的朋友说就在九眼桥川大旁边，那一定能瞬间有画面感。国家级的产品标准不是只是简单把房子面积做大、装修做奢。而是一套审美、尺度、材质、秩序、时间、圈层高度统一的完整产品组合拳。形而上的：艺术的，美学的，秩序的，极致奢华的等等；耐旧的：无论过去多久，依然具有识别感，坐标感，历久弥新。它脱离了普通住宅的居住逻辑，是适配顶级富人生活方式、能够穿越时间周期、具备全国收藏属性的不动产作品。当然，一座城市能诞生国家级资产，核心还在于拥有一批敢突破、敢顶配、敢做长期主义的顶尖开发商。杭州有滨江，前段时间刷爆地产圈的传麒府，就是滨江把国家级的产品标准做到了极致。广州有保利，保利在成都大多是刚需，但在广州也属于艺高人胆大，各种天系，去年全国爆火的面粉厂，其打造也让老朱这个地产老炮咋舌。成都有万华，麓湖在全国的知名度一骑绝尘；卡地亚，南延线项目是全国开发商成都踩项目；新希望，D10系列全国驰名，新的D10望江将再次火遍全国。
穷人娶老婆会选择好看的，肤白貌美的，这种特别具有符号化的女人富人娶老婆大多会选择有教养，气质、品德和有独立价值观的。我所说的文化不是历史，是自己有绝对体系化的价值观和独立的生活方式。但你想到合肥，想到太原，印记是什么？他可能就是一个城市。城市的吸引力不在于大小、GDP，不在于江河湖海，这些很符号化的东西。很多城市有产业，有资源，例如重庆有长江，郑州有规模，南京有经济，但是没有独立的生活价值观。一个外地人可以去旅游，但是大概率不会去那里生活。城市的核心竞争力是独特的、显性的、与众不同的文化气质，而城市独特的气质，才是保持人口吸附的魅力。所以对于开发商而言，只有这六个城市的房地产才有未来，无论是刚需还是豪宅。因为目前只有这六个城市具有长期稳定的吸附力，这与城市的级别，人口多少没有任何关系。对于消费者而言，这几座城市的资产具有长期价值，因为这几座城市的资产是在中国市场内交易。你在成都有一套房子，20年以后可能卖给一个甘肃人，也可能卖给一个江西人。但是你在郑州有一套房子，20年以后，大概率只能卖给一个河南人。最后的最后，我们来一个互动：
D10望江快出来了
我们商讨一致决定请个明星，询了价
刘德华1800w，梁朝伟1600w，张靓颖800w，周润发600w，吴彦祖400w，朗朗400w……
哪个适合D10望江呢……
我们比较推荐梁朝伟，哈哈哈
各位，有啥推荐，评论区见~~
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