本周楼市告别局部微调，迎来全国性全链条楼市新政落地，同时深港互联互通工程迎来关键节点、广深核心地块土拍热度爆表、港澳置业政策持续优化。

01、六部委联合发布楼市重磅新政，全链条提振房地产市场

新闻详情：7月上旬，住建部、央行、财政部、国家金融监督管理总局、税务总局、自然资源部六大部委同步落地2026年楼市系统性新政，政策覆盖信贷放宽、交易税费减免、存量房源盘活、土地精准供给、房企融资松绑、保障房提质六大核心领域，是本年度覆盖最广、力度最大的楼市顶层调整政策，全面适配刚需、改善置业及房企稳健发展需求。

专属点评：本次新政打破以往地方碎片化松绑的模式，实现全国统一政策落地，彻底稳住楼市政策底。对于大湾区而言，作为全国楼市风向标，将率先承接政策红利，信贷利率、交易税费的优化将直接降低购房门槛，有效激活观望市场情绪。

02、新皇岗口岸建设收尾，深港迈入5分钟极速通关时代

新闻详情：7月12日，新皇岗口岸重建项目传来重大进展，联检大楼主体建筑、土建装修及室外配套设施基本完工，仅剩内部设备及通关查验设备安装调试，项目全面进入收尾攻坚阶段，即将正式投用。新口岸升级后，将实现深港跨境5分钟快速通关，大幅提升深港通勤效率。

专属点评：皇岗口岸是深港互联互通的核心枢纽，此次升级对湾区跨境楼市是重大利好。高效的通关模式将彻底盘活深港双城生活圈，福田河套、罗湖等临港片区的跨境居住价值大幅提升，不仅会吸引大量香港上班族北上置业、租房，也会带动片区二手房流通速度加快，临港优质住宅、刚需公寓的保值属性进一步强化。

03、广州琶洲、南浦地块高溢价成交，核心土地市场热度飙升

新闻详情：本周广州土拍市场热度爆发，琶洲中二区地块经过88轮激烈竞价，最终楼面价达到6.8万/㎡，跻身广州历史土拍地价前三；番禺南浦地块同样表现亮眼，鏖战74轮成交，整体溢价率高达55%，两大核心地块高溢价成交，刷新近期广州土地市场热度纪录。

专属点评：土拍是楼市的风向标，核心地块高溢价成交，直接印证房企对广州核心板块的长期看好。琶洲作为广州人工智能与数字经济核心区，产业人口持续集聚，地价坚挺将稳固片区新房房价底盘；南浦作为番禺刚需宜居板块，高溢价预示近郊优质宜居地块价值回归。

04、香港6月楼宇买卖录9428宗，创26个月成交新高

新闻详情：7月6日中原地产公布数据显示，2026年6月香港整体楼宇买卖合约登记9428宗，物业成交总值835.21亿元，较5月分别环比上涨10.4%、14.7%，成交宗数创下26个月以来新高，住宅、工商铺、车位成交全面回暖。

专属点评：香港楼市成交大幅回暖，反映出大湾区核心城市楼市信心全面修复。香港楼市回暖将形成联动效应，带动大湾区临港片区楼市热度提升，香港购房者北上置业的意愿将进一步增强，利好深圳福田、罗湖、南沙等临港置业片区。

05、深圳福田河套推出稀缺人才房，首付45万起适配跨境人才

新闻详情：7月10日，深圳福田河套合作区推出重磅人才安居房源——河套公馆，项目地处深港合作核心区位，紧邻新皇岗口岸，5分钟可达香港，多维轨道环绕，教育、商业、生态配套完善。该人才房首付低至45万元起，精准适配科创人才、深港跨境从业者安居需求，由国企打造，精装交付、配售规范。

专属点评：福田核心区低价人才房入市，是湾区人才安居政策的精准落地。一方面大幅降低高端科创、跨境人才的深圳安家成本，助力片区留住优质人才；另一方面，人才房集中供应将优化片区居住结构，避免核心区房价过快上涨。

06、广州白云连续两月网签破10万㎡，TOD板块楼市站稳高位

新闻详情：根据广州白云区住建交通局统计数据，5月白云区商品住宅网签面积10.4万㎡，同比上涨19%，6月网签面积10.5万㎡，连续两个月站稳10万㎡成交高位。目前越秀地产等房企持续布局白云中轴、白云湖、金沙洲、白云大道北等核心TOD板块，片区楼盘去化、交付进度全面提速。

专属点评：白云区持续领跑广州近郊楼市，核心得益于成熟的TOD配套、完善的居住氛围和刚需友好型房价。不同于天河、海珠的高端改善市场，白云主打刚需和刚改置业，成交稳步上涨说明刚需购买力正在集中释放。

07、珠海优化楼市政策，延长以旧换新补贴、放宽契税认定

新闻详情：本周珠海六部门联合落实楼市优化政策，明确将住房“以旧换新”1%购房补贴政策延长至2026年12月31日，单套最高补贴3万元；同时调整契税套数认定规则、提高公积金贷款额度，进一步降低居民置换成本，同时持续优化港澳居民在珠置业、贷款、登记便利化服务。

专属点评：珠海本次政策精准聚焦置换需求，通过延长补贴、税费优化，直接降低购房者换房成本，有效激活一二手房置换链条。

08、湾区楼市调控持续市场化，珠海率先放开房价备案管控

新闻详情：7月初珠海正式落地楼市市场化调控新政，成为大湾区首个放开房价备案公示、将定价权交还市场的城市，彻底告别统一限价模式，房价由市场供需自主调节，开启湾区楼市市场化调控新范式。

专属点评：珠海放开房价管控，是大湾区楼市调控逻辑的重大转变，意味着楼市从“行政限价”转向“市场调节”。后续湾区广州、深圳、中山、东莞等城市大概率跟进适配市场化调控政策，楼市两极分化将进一步加剧。

09、肇庆产业园区正式开园，夯实湾区西部楼市产业底盘

新闻详情：7月9日，肇庆好博窗控智能系统产业园正式开园，同步举办2026湾区未来+生态峰会，汇聚千余位行业嘉宾，聚焦智能智造产业发展。该产业园的落成，标志着肇庆智能产业集群进一步成型，为湾区西部城市产业升级、人口集聚提供核心支撑。

专属点评：楼市长期走势看产业、看人口，肇庆作为大湾区西部核心城市，产业园区落地将持续带动就业岗位增加、人口流入，彻底夯实楼市基本面。

10、广州置换楼市持续升温，一二手住房流通链条全面畅通

新闻详情：数据显示，广州自落地卖旧买新补贴、学位优化、港澳置业便利化等政策以来，楼市置换活力持续攀升。重点一手楼盘到访量、认购量、网签量环比分别提升26.9%、36.9%、11.4%，二手住宅周签约量环比上涨9.3%，一二手联动的置换格局全面成型。

专属点评：广州置换市场回暖，是政策红利落地的直观成果。当前楼市已经从“新房独热”转向“一二手联动回暖”，改善型置换需求成为市场主力。

📝 本周楼市总结

本周大湾区楼市呈现政策托底、热度分化、跨境升温、产业赋能四大特征：中央顶层新政稳住市场信心，广深核心土拍、成交回暖印证核心资产价值，深港互联互通升级激活跨境置业，湾区西部城市依托产业夯实楼市底盘。